VALEUR LOCATIVE DE MARCHE : 
 
La valeur locative de marché résulte de l’offre et de la demande lors de la prise à bail d’un local. Il s’agit de la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien, les conditions suivantes étant supposées réunies : 
 

• La libre volonté du locataire et du propriétaire,

• La conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré,

• La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location,

• La présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats,

• L’absence de facteurs de convenance personnelle,

• Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.

 
Il y a lieu de tenir compte en outre des sommes en capital éventuellement versées en sus, soit au locataire cédant (droit au bail), soit au propriétaire à titre d’indemnité de la propriété commerciale accordée ou à titre de supplément de loyer (droit d’entrée ou pas-de-porte).
 
Elle s’établit le plus souvent par comparaison avec des références de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien. Cette valeur peut être rapprochée pour l’immobilier spécialisé, au taux d’effort (ratio loyer/chiffre d’affaires) admissible pour certaines catégories d’activités.
 
VALEUR LOCATIVE STATUTAIRE : 
 
La valeur locative statutaire se distingue de la valeur locative de marché. Elle est calculée pour établir le loyer de renouvellement d’un bail ou son loyer révisé en cours de bail dans certaines circonstances définies par la loi (L 145-38 et L 145-39 du code de commerce). Dans ce cadre, le code de commerce renvoie à des critères précis définis aux articles L 145-33 et L 145-34 ainsi que R 145-2 à R 145-11.
 
Ces articles impliquent notamment de tenir compte, de la consistance des locaux, mais également de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail, des prix pratiqués dans le voisinage sachant qu’il est alors indiqué de tenir compte non seulement des loyers conclus lors de prises à bail, mais aussi, des loyers révisés ou issus de renouvellements de baux, y compris fixés dans le cadre d’expertises judiciaires.
 
Cette précision a son importance car le code de commerce prévoit des dispositifs de plafonnement des loyers renouvelés et révisés suivant l’indice insee des loyers commerciaux (ILC), ce qui est susceptible de minorer les termes de comparaison par rapport aux valeurs de marché.
 
VALEUR DU DROIT AU BAIL : 
 
La valeur du droit au bail correspond au prix qu’un locataire peut percevoir de la cession de son bail. Il reflète l’avantage que procure ce bail, du fait de son loyer (éventuellement sous-évalué par rapport à la valeur de marché), à la qualité et la rareté de sa configuration ou de son emplacement, de sa durée résiduelle, des clauses du bail, etc,…
 
La méthode la plus communément utilisée est la méthode du différentiel entre le loyer de marché et le loyer du bail auquel sera appliqué un coefficient de commercialité. Le plus faible étant retenu pour les secteurs les moins attractifs, et le plus élevé pour les meilleurs emplacements.
 
VALEUR VENALE : 

La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : 

• La libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

• Un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

• Que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

• Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserve, avec une publicité adéquate,

• L'absence de facteurs de convenance personnelle.

Différentes méthodes d’évaluation peuvent être couplées pour procéder à l’évaluation d’un bien immobilier. Les méthodes les plus communément utilisées sont la méthode par comparaison et la méthode par le revenu.

 

L’INDEMNITE D’EVICTION : 

Le preneur à bail commercial bénéficie d’ordre public d’un droit au renouvellement de son bail. Le bailleur qui souhaiterait mettre un terme à la location à l’issue du bail lui doit une indemnité d’éviction. Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice direct causé au preneur et sera différente selon que la perte du bail entraine ou non la perte de la clientèle.
Si le preneur perd sa clientèle (notamment si celle-ci est attachée à l’emplacement des locaux), il s’agira d’une indemnité de remplacement égale à la valeur du fonds de commerce. 
                        
Si le preneur ne perd pas significativement sa clientèle (du fait d’une réinstallation possible à proximité ou d’une activité moins sensible à la qualité de l’emplacement), il s’agira d’une indemnité de déplacement égale à la valeur du droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus.
 
S’ajoutent à ces indemnités principales des indemnités accessoires qui seront appréciées selon chaque espèce, tels que le remploi (couvre les honoraires d’agence, les frais de rédaction d’actes et autres droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds ou droit au bail équivalent), les frais de déménagement, la perte sur stocks, le trouble commercial, les frais de réinstallation, les frais de licenciement, …